2024年9月 近畿圏不动产流通月度报告

近畿圏（きんきけん）是指日本的一个地理区域，通常包括以下七个府县：

大阪府（Osaka），京都府（Kyoto），兵库县（Hyogo），滋贺县（Shiga），奈良县（Nara），和歌山县（Wakayama），三重县（Mie）

近畿这个词来源于日本古代，意为“靠近京都的地区”，因为京都曾是日本的政治和文化中心，因此这个区域也有着深厚的历史背景。如今，近畿地区是日本经济、文化和旅游的重要区域之一，尤其是大阪、京都和神户这三个城市是近畿圏的核心。

关于此报告本报告是从公益社团法人近畿圏不动产流通机构（近畿レインズ）发布的月度汇总结果。报告中，提取并总结了截至2024年8月，近畿地区房地产流通市场的变化。报告通过分析二手公寓、二手独栋住宅和土地的成交件数、新注册件数以及价格等数据，介绍了近畿地区整体及各区域的最新市场动态与供需状况。

1. 2024年8月近畿地区二手公寓件数（建筑面积：350㎡以下）

• 成交件数

  2024年8月，近畿地区二手公寓的成交件数为1190件，同比增长了18.9%，为连续第三个月超过去年同期。成交件数在2024年5月曾同比减少，但自那以后持续呈现上升趋势，且与疫情前的2019年8月相比，增长了10.8%。

• 新登录件数

  2024年8月，近畿地区的新登录二手公寓件数为5248件，同比增加了12.3%，这是连续第20个月超过去年同期。虽然自2024年2月以来新注册件数的增长率有所缩小，但8月份的增幅再次扩大。

2. 2024年8月近畿地区二手公寓每平米单价（建筑面积：350㎡以下）

• 成交单价

  近畿地区二手公寓的成交每平米单价为45.49万日元，同比增长了5.9%，连续14个月超过去年同期。虽然之前的增长率一度达到两位数，但自2024年7月起有所趋缓。

  
  

• 新登录单价

  新登录二手公寓的每平米单价为45.50万日元，同比增加了1.3%，为连续第三个月增长。虽然新注册单价有所上升，但增幅略低于成交单价。

3. 2024年8月按地区划分的二手公寓市场动态（建筑面积：350㎡以下）

• 成交件数

  在近畿地区的12个主要区域中，有8个区域的成交件数同比增加，较前月的6个区域有所扩大。大阪市、北大阪地区、神户市和阪神地区的成交量增长较快，尤其是在这些二手公寓的核心市场，交易活动愈加活跃。

  
  

• 每平米单价

  在12个主要区域中，有7个区域的每平米单价同比上涨。大阪市、兵库县其他地区、滋贺县等地的成交单价增长显著，其中大阪市的单价已连续14个月上升，反映出对高价房产的强劲需求。

4. 2024年8月近畿地区二手独栋住宅成交件数（土地面积：50~350㎡）

• 成交件数

  2024年8月，近畿地区二手独栋住宅的成交件数为872件，同比增长了21.6%，为连续第三个月同比增长。与2019年8月相比，增长了36.9%，大大超过了疫情前的水平。

  
  

• 新登录件数

  2024年8月，近畿地区二手独栋住宅的新登录件数为3907件，同比增长了23.9%，也是连续第四个月超过去年同期。

5. 2024年8月近畿地区二手独栋住宅价格（土地面积：50~350㎡）

• 成交价格

  近畿地区二手独栋住宅的平均成交价格为2392万日元，同比增长6.9%，连续两个月同比上升。

  
  

• 新登录价格

  新登录价格为2667万日元，同比下降了2.6%，这是连续第五个月出现下降。尽管成交价格上涨，但新登录价格持续走低，显示市场卖方压力仍然较大。

6. 2024年8月按地区划分的二手独栋住宅市场动态（土地面积：50~350㎡）

• 成交件数

  在12个主要区域中，有9个区域的成交件数同比增加，较上月增加了5个区域。大阪府东部、神户市、阪神间、京都市等地的成交量增长明显，尤其是京都市，已连续8个月成交量同比增长。

  
  

• 成交价格

  成交价格方面，有9个区域同比上涨，大阪市、北大阪、南大阪、阪神间和京都市等地的价格涨幅较大，其中北大阪已连续7个月上涨，阪神间和奈良县则连续5个月上涨。

7. 2024年8月近畿地区土地件数（面积：50~350㎡）

• 成交件数

  近畿地区土地成交件数为570件，同比增长25.3%，为连续第三个月同比增长。

  
  

• 新登录件数

  新登录件数为2782件，同比增长12.9%，为连续第四个月增长。尽管土地供应有所增加，但供需关系依然紧张，需求端较为强劲。

8. 2024年8月近畿地区土地每平米单价（面积：50~350㎡）

• 成交单价

  近畿地区的土地每平米成交单价为15.43万日元，同比上升3.1%，这是三个月以来首次出现同比上涨。同时，较上月也上升了7.8%。随着土地交易的活跃，成交单价也开始回升，显示出市场的强劲需求。

  
  

• 新登录单价

  近畿地区的新登录土地每平米单价为15.42万日元，同比上升1.2%，这是连续第二个月同比上升。尽管新登录单价继续上涨，但增幅略低于成交单价，显示市场供应逐渐趋于稳定。

9. 2024年8月按地区划分的土地市场动态（面积：50~350㎡）

• 成交件数

  在近畿地区的12个主要区域中，除滋贺县外，其余11个区域的成交件数同比增加。大阪府北部连续5个月实现成交量增长，多个地区的成交量增长达两位数甚至三位数，显示出土地交易的快速增长。

  
  

• 每平米单价

  12个区域中的9个区域的每平米单价同比上涨。大阪市、神户市、兵库县其他地区、京都府其他地区以及和歌山县的单价涨幅尤其显著，均为两位数增长，表明这些地区的土地需求较为旺盛。

10. 2024年8月近畿地区二手住宅市场的供需状况

根据成交物件的需求侧和新登录物件的供应侧，结合成约与新登录的件数倍率和价格乖离率，来分析市场的供需状况：

• 二手公寓市场的供需状况

  2024年8月，二手公寓的新登录件数倍率为3.96倍，成约价格与新登录价格的乖离率为6.6%。虽然成约和新注册件数均大幅增长，但成约件数的增长率略高于新登录件数，导致件数倍率略微趋紧。价格乖离率整体保持平稳，表明价格方面的供需关系相对均衡。

  
  

• 二手独栋住宅市场的供需状况

  2024年8月，二手独栋住宅的新登录件数倍率为4.05倍，价格乖离率为-12.2%。虽然成约和新登录件数都呈现高增长，但成约件数的增长率略低于新登录件数，导致件数供需略有宽松。价格方面，由于成约价格持续上涨，而新登录价格下跌，供需呈现趋紧态势。

  
  

• 概念解释

价格乖离率（価格乖離率）是指成交价格与新登录价格之间的差异程度，通常用来衡量房地产市场中的供需关系。

计算方式为：

价格乖离率=（成交价格−新登录价格）/ 新登录价格 ×100%

也就是说，价格乖离率反映了成交价格相对于新登录价格的偏离程度：

• 正的价格乖离率：

  
  

  表示成交价格高于新登录价格，表明市场需求旺盛，买家愿意支付高于卖家最初报价的价格，通常反映出供不应求的市场。

  
  

• 负的价格乖离率：

  
  

  表示成交价格低于新登录价格，表明市场需求疲软，买家能够以低于卖家初始报价的价格成交，通常意味着供过于求的市场。

参考资料来源：公益社团法人近畿圏不动产流通机构（近畿レインズ）